Πηγές

SHARE

AddThis Social Bookmark Button
(Στεγαστική) Ανάκαμψη
PDF Εκτύπωση E-mail  
Συντάχθηκε απο τον/την Epicurus2day   
Τετάρτη, 01 Ιούλιος 2009 19:16

Η ημιθανής Freddie Mac, την οποία τον περασμένο Σεπτέμβριο υιοθέτησε (και αυτήν) το Αμερικάνικο Δημόσιο, δημοσίευσε την Έκθεση της πριν λίγες ημέρες, με τις "διαπιστώσεις" και τις προβλέψεις της σχετικά με την αγορά ακινήτων.

(αυτήν που ο κ. Biden δήλωσε πως ανακάμπτει).

Ας πάμε βήμα - βήμα, στις σελίδες της (ως ένα σημείο φυσικά) και τα διαγράμματα της.

Πρώτα απ' όλα, τα δάνεια σε καθυστέρηση και οι συνεπαγόμενες απώλειες για τα πιστωτικά ιδρύματα. 

Είναι προφανές ότι και τα δύο είναι σε άνοδο.

 

 

Στην συνέχεια, οι τιμές των ακινήτων (με γκρι οι προηγούμενες υφέσεις). Είναι προφανές ότι βρίσκονται σε ελεύθερη πτώση και ότι πρόκειται για την χειρότερη στεγαστική ύφεση (και συνακόλουθα φούσκα) των τελευταίων 60 ετών (τουλάχιστον όσον αφορά τα εν λόγω στοιχεία).

 

Παραπέρα,ο δείκτης "ευαισθησίας" - όχι φυσικά των "υπευθύνων". Μετρά τις επιπτώσεις στο πιστωτικό σύστημα για κάθε περαιτέρω μείωση της τιμής των ακινήτων κατά 5%. Δεν θα έδινα βαρύτητα σε αυτή την σχέση, οτι δηλ. -5% = $12 δις. Πιο πολύ θα έδινα στο ότι σε 2 χρόνια μόλις, οι δυνητικές επιπτώσεις εξαπλασιάστηκαν. Ό,τι πριν 2 χρόνια κόστιζε Χ, σήμερα θα μας κοστίσει 6Χ. Είναι η αδυναμία στην οποία έχουμε περιέλθει, στην οποία βρισκόμαστε...

 

 

Στο επόμενο, κάτι που παλαιότερα είχαμε επισημάνει και πλέον προκύπτει και από το  αμέσως προηγούμενο διάγραμμα: Ότι δηλαδή, δεν χωρά αμφιβολία ότι η μείωση της αξίας των ακινήτων είναι ιδιαίτερα επιβλαβής για τις τράπεζες. Ο λόγος είναι προφανής. Οι τράπεζες ασφαλίζουν την απαίτηση τους από τα δάνεια, υποθηκεύοντας το (συνήθως) δανειοδοτούμενο ακίνητο.

Η αξία του δανείου πάντα πρέπει να υπολείπεται της αξίας του ακινήτου. Σε περίπτωση μη αποπληρωμής του δανείου, η τράπεζα θα πρέπει να μπορεί μέσα από την διαδικασία της κατάσχεσης και του πλειστηριασμού, να αποζημιωθεί για την βλάβη που υφίσταται. Ότι έδωσε Χ λεφτά και πήρε πίσω λιγότερα (έως πολύ λιγότερα). Αυτή η σχέση ονομάζεται αγγλιστί Loan to Value (LTV). Είναι αυτονόητο ότι, όσο μικρότερο είναι το ποσοστό του δανείου ως προς την αξία του ακινήτου, τόσο καλύτερα για την τράπεζα.

Σε μια περίοδο όμως που α. οι τράπεζες, προκειμένου να ανταπεξέλθουν στον ανταγωνισμό δάνειζαν όλο και περισσότερα, β. υπερτιμούσαν την αξία ενός ακινήτου για να δώσουν περισσότερα, γ. πολλοί καλοθελητές, πλησίαζαν τους μηχανικούς/εκτιμητές - υπαλλήλους της τράπεζας και με ένα μικρό δωράκι που έταζαν, πετύχαιναν συχνά η εκτίμηση του ακινήτου τους να είναι υπερτιμημένη (βλ. Η παράγκα της κ. Halterman) - και ΟΛΑ ΑΥΤΑ ΣΕ ΜΙΑ ΕΠΟΧΗ ΠΟΥ ΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΗΤΑΝ ΗΔΗ ΣΤΟ ΑΠΩΓΕΙΟ ΔΕΚΑΕΤΙΩΝ, στην κορύφωση της στεγαστικής φούσκας - αντιλαμβάνεστε ότι η πτώση της αξίας των ακινήτων, αναδεικνύει το εξής τεράστιο πρόβλημα: το ακίνητο πλέον δεν φτάνει για να "βγάλει τα σπασμένα".

Το LTV του αυξάνεται. Το δάνειο γίνεται επισφαλές ακόμα και εάν το "ασφαλίζει" ένα ακίνητο. Και το πιο σημαντικό: Πολλά ακίνητα θα μείνουν στο ράφι, αφού κανείς δεν θα ενδιαφέρεται να πλειοδοτήσει στους χιλιάδες πλειστηριασμούς που λαμβάνουν χώρα, ως αποτέλεσμα των επισφαλειών και των καθυστερήσεων. Η ζήτηση στην εποχή του φόβου είναι αντιστρόφως ανάλογη της ζήτησης στην εποχή της ευφορίας.

Ένα (ακόμα) τεράστιο πρόβλημα. Δείτε πως με την αύξηση του LTV αποτυπώνεται αυτό που μόλις περιγράφηκε:

 

 

 ...και πως η έλλειψη ζήτησης αποτυπώνεται στα αδιάθετα νεόδμητα ακίνητα

 

 

Δείτε τώρα κάτι άλλο. Ένα στα τρία (1/3) δάνεια στις ΗΠΑ είναι αυτήν τη στιγμή ουσιαστικά ανασφάλιστο. Γιατί; Διότι το LTV είναι από 90% έως πάνω από 100%.

 
Αμέσως μετά ανάγλυφα φαίνεται ότι ενώ το χρέος δεν μειώνεται (αντιθέτως...) η αξία των ακινήτων μειώνεται. Και έτσι τα $11 τρις δανείων είναι επιεικώς υποασφαλισμένα. Ποιος θα πληρώσει τη νύφη;
 

Κατόπιν τούτων, η έκθεση υπερηφανεύτεαι για το ότι οι  - ήδη κρατικές - Freddie και Fannie έχουν υπό την σκέπη τους $5,3 τρις δανείων. Τα οποία ως ένα αφανές αλλά τόσο υπαρκτό και αληθινό χρέος, αντιστοιχεί στο 40% των όσων παράγουν οι ΗΠΑ  τον χρόνο. Παρεμπιπτόντως κοιτάξτε την στεγαστική φούσκα των υποθηκών και του ατέλειωτου χρέους. Από $3 τρις περίπου στα $12 τρις, σε 20 χρόνια.

Α, και που΄στε. Με εγγύηση του Δημοσίου, δηλαδή των φορολογουμένων.  Ποιος βγαίνει κερδισμένος;

 

Μα φυσικά ο Αμερικανός πολίτης! Διότι "κρατάμε τις υποσχέσεις μας - εκπληρώνουμε την αποστολή μας". Ακόμη και τα δισέγγονα σας FED θα λένε (κι όλα τα παιδάκια κλαίνε). Γυρνώντας στην σελ. 58 της έκθεσης βλέπετε ότι η FED είναι ο μεγαλύτερος χρηματοδότης.Ή μάλλον δανειστής, Δηλαδή: Η FED δανείζει την Freddie Mac (την οποία πληρώνουν οι φορολογούμενοι) για να μπορεί να εγγυάται για τα χρέη των ιδιωτικών τραπεζών  οι οποίες συγκροτούν την FED.
Παρακαλώ, ξαναδιαβάστε το εάν δεν το καταλάβατε.

Δηλαδή ο κ. Biden, ο Αντιπρόεδρος των ΗΠΑ, 100 ημερών και ούτε,  μας έλεγε ψέματα για το ότι η στεγαστική αγορά ανακάμπτει; Γιατί;

Ακολουθεί η έκθεση.

 

Τελευταία Ενημέρωση στις Πέμπτη, 02 Ιούλιος 2009 02:12
Αξιολόγηση Χρήστη: / 14
ΧείριστοΆριστο 
 

Σχόλια  

 
0 # aris 03-07-2009 02:23
edo stin psarokostena i fouska ine mono 50 dis (me 8%episfalies,etsi toulaxiston mas lene i trapezes,alla me stathera afksanomeno rithmo)kai toys kataskeyastes na to pezun adhiafori.Telika tha ta kataferun na mas trelanoyn oloys an dhen to exoyn kanei idhi dhiladhi.
Απάντηση
 
 
+2 # Επίκουρος 03-07-2009 14:21
Φίλε Άρη,
Ο χαρακτηρισμός Ψωροκώσταινα για τον τόπο σου, είναι ατυχής.
Και όσοι τον χρησιμοποίησαν μέχρι σήμερα δήθεν από αντικειμενικότητα και κριτικά, υπήρξαν οι ίδιοι ιστορικά που ΣΥΝΕΙΣΕΦΕΡΑΝ στο να οπισθοδρομήσουμε. Έχει καταγραφεί σε παλιότερες αναρτήσεις το Ελληνικό Οικονομικό θαύμα της δεκαετίας του '60.
Οι κλακαδόροι, οι κλαδικές, οι γλύφτες των πολιτικών γραφείων και τα τσιράκια και αρπακτικά που κατέφαγαν τα δημόσια οικονομικά και εγκαθίδρυσαν τη Νεοελληνική νοοτροπία, την τσάμπα μαγκιά, στο όνομα της δημοκρατίας τάχα, της ελευθερίας έκφρασης δήθεν κλπ, είναι οι Ψωροκωσταίοι αυτής της χώρας.
Οι άλλοι, οι αξιοπρεπείς, δεν μπορούν να μπουν στον ίδιο κουβά.
Αδρανείς ναι, αλλά αξιοπρεπείς.
Έχει διαφορά.
Απάντηση
 
 
0 # aris 04-07-2009 03:39
exeis dikio,apla o xaraktirismos moy aforoyse mono to megethos tis oikonomias syngritika .Pantos sta telaiytea soy arthra iparxoyn polla anapantita Γιατι;
Απάντηση
 
 
0 # Επίκουρος 05-07-2009 16:31
Άρη,
Αν εννοείς αναπάντητα σχόλια, δεν απανταμε σε όλα.
Φιλικά,
Απάντηση
 
 
0 # ΑκίνηταALEKOS 04-07-2009 23:20
Οι τράπεζες πάντως, φίλε Επίκουρε, είναι απολύτως ενήμερες για τον περιβάλλον στην αγορά.
Παράδειγμα :
Στην πώληση ακινήτου, ιδιοκτησίας της, στην οδό Υμηττού 62 & Κόνωνος στο Παγκράτι, προχώρησε η Eurobank Properties.
Όπως αναφέρεται σε σχετική ανακοίνωση πρόκειται για ισόγειο κατάστημα με υπόγειο και πατάρι, συνολικής επιφανείας 548τμ. Το τίμημα της αγοραπωλησίας ανήλθε σε ευρώ 1.750.000.
Η εκτιμηθείσα αξία του ακινήτου την 31η/03/2009 ήταν ευρώ 1.371.887.
Σύμφωνα με την ίδια ανακοίνωση από την πώληση αυτή η Eurobank Properties ΑΕΕΑΠ πραγματοποίησε κέρδος ύψους 1.631.640 ευρώ.
ΟΜΩΣ
Αξία Κτήσεως : 286.254€
Αντικειμενική αξία : 1.091.650€
Αξία αποτιμήσεως : 1.386.700€
Μηνιαίο μίσθωμα : 9.084,92€

Που σημαίνει ότι η πώληση αυτή έχει αμφίσημο νόημα :

Με τα δεδομένα της ΕΕ η τιμή πώλησης είναι σωστή

ΑΞΙΑ/ΕΤΗΣΙΟ ΕΝΟΙΚΙΟ = 16,5 ή μικτή ετήσια απόδοση 6,23%

όπως πράγματι θα έπρεπε να ήταν και η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα.

πχ Ενοίκιο 500€ Αξία : 500 *12* 20 (λέω και όχι 16,5) = 100.000€

Τώρα με τα δεδομένα της Ελλάδας το ΣΚΟΤΩΣΑΝ ?
Απάντηση
 
 
+1 # Επίκουρος 05-07-2009 16:29
Αλέκο,
Το θέμα είναι οι τράπεζες να ήταν ενήμερες για τα δεδομένα στην αγορά, προ της διαμορφωθείσας κατάστασης. Ο κ. Νανόπουλος έβγαλε πχ την τράπεζα από την ΕΧΑΕ σχεδόν στην κορυφή της χρηματηστηριακής της αξίας. Ο κ. Καρυτινός, της Properties είχε κάνει θαυμάσια δουλειά τα τελευταία χρόνια όμως αποχώρησε προ έτους.
Η συγκεκριμένη τράπεζα, έχεις μετρήσει σε πόσες ενέσεις ρευστότητας έχει προβεί το τελευταίο διάστημα;
ΑΠό την άποψη αυτή, το ότι "είναι ενήμερες" ή το ότι προέβη σε μια κερδοφόρα συναλλαγή ένα Branch της τράπεζας, είναι μικρής σημασίας.
Θα πρότεινα να εστιάσεις στο ενεργητικό και στο παθητικό κάθε τράπεζας. Τι εστί ενεργητικό; Ποια η αξία των παγίων; Κλπ.

Φιλικά,
Απάντηση
 
 
0 # alekos 05-07-2009 23:20
Έχεις απόλυτο δίκηο γιατί τώρα η λογική της κατηφόρας είναι ο πάτος.
Πάντως εννοούσα ότι το έδωσαν οσο-οσο (υπέγραψαν και συμφωνητικό να συχεχίζει να το νοικιάζει το υποκατάστημα της EUROBANK). Που να δεις τα νούμερα του κτιρίου που σκότωσαν με 10εκ στην Θησέως.
Οψόμεθα ....
Απάντηση
 

Προσθήκη νέου σχολίου


Κωδικός ασφαλείας
Ανανέωση